В. В. Артемьев, ООО Инженерный центр «Технокон», Санкт-Петербург, Россия
Создание эффективного собственника является главной задачей, которая была поставлена реформаторами в ходе проведения экономических преобразований в нашей стране, в том числе и в жилищной сфере. Реформаторы считали, что государственная собственность на средства производства не обеспечивает заинтересованность в эффективном их использовании.
Идеология реформирования жилищно-коммунального комплекса в России строилась на формировании рыночно-ориентированного поведения потребителей жилищных и коммунальных услуг – жителей многоквартирных домов (МКД). Реформаторы, по всей вероятности, предполагали, что в основе такого поведения будет использовано чувство собственности на жилые помещения. Поэтому в основу жилищной реформы была положена массовая бесплатная приватизация жилищного фонда.
Реформаторы предполагали, что с возникновением личной индивидуальной собственности на жилые помещения в обществе будет формироваться и отношение к частной собственности вообще.
Владельцы жилых помещений, проживающие в МКД и являющиеся потребителями жилищных и коммунальных услуг, реализуют, прежде всего, свои собственные потребности. Для обеспечения факторов комфортности проживания собственникам квартир необходимо организоваться, то есть согласовать свои интересы, принять коллективные решения, осуществить коллективные действия.
Скорее всего предполагалось, что, с процесса формирования эффективного коллективного собственника и начнётся решение и таких проблем как развитие гражданского общества в РФ – движение территориального общественного самоуправления (ТОС), развитие местного самоуправления и т.д.
В МКД наибольшее значение имеет поведение именно частного собственника в коллективной форме управления, эффективно управляющего общим имуществом в МКД, формирующего организованный спрос на жилищные и коммунальные услуги. Однако формирование частного собственника в той форме в которой оказалась наша вся жилищная система не привела к желаемому результату. Некоторые исследователи считают, что существующий в настоящее время уровень зрелости собственников приватизированных жилых помещений в многоквартирных домах является недостаточным для успешного реформирования жилищно-коммунального комплекса и это в свою очередь тормозит внедрение новых коммунальных технологий. Да действительно это тормозит внедрение новых коммунальных технологий только уровень зрелости собственника здесь не играет особой роли его никакими тренировками не изменить. Как ранее здесь отмечалось, что владельцы жилых помещений прежде всего реализуют свои собственные потребности, из этого и следует исходить, занимаясь реформированием столь сложной системы как жилищно-коммунальное хозяйство.
И исходить следует из того, что мы имеем у себя на данный момент и мирового опыта, например, устройства этой системы в Европейских странах. Прежде всего следует учитывать тот факт, что квартира без конструкции дома существовать не может. Квартира это объем воздуха ограниченный полом потолком и стенами без конструкции дома квартира существовать не может. Отсюда необходимо и плясать. Необходимо определить кто и как может быть эффективным собственником дома, да самого дома, а не квартиры. В Европе и Америке огромная часть домов принадлежит частному собственнику хозяину, который сдаёт эти квартиры в наём желающим в этом доме жить. Таким хозяином в нашей стране до недавнего времени было государство или предприятия владевшее такими домами так называемая ведомственная жилплощадь. Другим хозяином или собственником дома в нашей стране были жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Чем и почему нашим реформаторам не понравились собственники наших домов? Мне кажется здесь есть нюансы. Реформаторы наши такие как А. Чубайс и его компаньоны не имели собственного опыта разруливания этих проблем и пользовались советами «забугорых» советчиков, а те давали советы, которые в большей степени интересны были для желающих покинуть нашу страну продав квартиру и на вырученные деньги обосноваться в райском уголке на планете ЗЕМЛЯ.
Следует отметить, что в нашей стране весьма эффективным собственником были юридические лица под названием ЖСК, где сам дом принадлежал юридическому лицу, этим юридическим лицом управлял коллективный орган под названием правление во главе которого стоял председатель правления. Членами ЖСК были владельцы квартир в обязательном порядке. Квартира при такой форме организации юридического лица принадлежала юридическому лицу под названием ЖСК. Таким образом следует отметить, что член ЖСК или назовём его пайщик, мог распоряжаться своей квартирой исходя из своих интересов, единственная проблема, которая стала препятствием после крушения советского проекта пайщик не мог эту квартиру продать на свободном рынке, что достаточно легко можно было изменить, приняв соответствующий правовой акт, который бы предоставил пайщику ЖСК продать свой пай в виде квартиры на рынке. В той ситуации, которая существовала в ЖСК выморочное имущество оставалось в распоряжении юридического лица под названием ЖСК, доход от которого можно было вложить в модернизацию и развитие инженерных систем и коммунальное хозяйство. Сегодня такой возможности у ЖСК не существует и с принятием правовых актов о создании ТСЖ ЖСК по праву стали товариществами собственников жилья и тех возможностей, которые существовали у ЖСК советского проекта у юридического лица ТСЖ не существует. Самая главная проблема, которая появилась у этой формы образования юридического лица, сам дом же не принадлежит юридическому лицу. Квартиры принадлежат собственникам квартир, а всё остальное является общедолевым имуществом, и собственники квартир не обязаны вступать в ТСЖ, здесь же следует отметить, что большая часть собственников жилых помещений не готовы вкладывать собственные дополнительные средства в капитальный ремонт общедомового имущества. По этой схеме сегодня организована вся жилищная система. Есть только одна свобода торговать квартирами, не имея ни каких обязательств по самому дому. У собственников квартир, проживающих в домах, организованных по проекту ТСЖ исчезла мотивация заниматься управлением собственным домом. У тех собственников квартир, которые живут в таком доме исчез интерес принимать участие в работе собрания собственников жилых помещений и практически все перешли к заочной форме проведения таких собраний. Этим очень часто пользуются не добросовестные работники управляющих компаний, захватывая рынки предоставления коммунальных услуг. В заключении необходимо отметить, что без решения рассматриваемой в докладе проблемы, реформа ЖКХ будет буксовать.