УДК 342.7
В.В. Артемьев
кафедра управления городским хозяйством и строительством Академии «ЛИМТУ»
Санкт-Петербургский национальный исследовательский университет информационных технологий, механики и оптики (Университет ИТМО)
ЖКХ представляет собой систему, в которой формируется среда обитания человека. Само название — жилищно-коммунальное хозяйство содержит два смысловых понятия – это жилищное хозяйство, т.е. сам дом и всё что в нём обеспечивает жизнедеятельность, и коммунальное хозяйство – это всё что подводится к дому – теплоэнергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, очистка сточных вод и т.д. Реформирование системы управления жилищным хозяйством является важным этапом создания условий для проникновения рыночных механизмов саморегулирования в систему ЖКХ, но главные акценты, как нам кажется, сегодня направлены на реформирование системы оплаты как жилищных, так и коммунальных услуг. Именно платежи за услуги являются главным ресурсом для организации управления системой ЖКХ. Сфера ЖКХ является важным сектором городской экономики.
Характерной особенностью настоящего этапа реформирования ЖКХ является процесс демуниципализации жилищной сферы и вовлечение в систему управления жилищным хозяйством граждан — собственников жилых помещений, которые должны принимать активное участие в управлении своим имуществом и нести бремя собственника.
Власти сегодня пытаются создать условия для участия граждан в управлении своей собственностью без вмешательства государства. Все это требует создания эффективных схем управления, в том числе для управляющих компаний и ТСЖ. Одной из причин низкой эффективности системы управления в ЖКХ является низкая квалификация специалистов, занятых в этой отрасли, в том числе и из-за часто меняющихся правовых инструментов и отсутствия методической базы, позволяющей создать механизмы, как для решения управленческих задач, так и для адаптации законодательства к нуждам ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний и для предприятий различных форм собственности, работающих в сфере ЖКХ.
Эффективное управление многоквартирными домами является одним из главных звеньев в этой системе. Реформирование сферы ЖКХ, которое с начала 90-х годов проводится в стране, не позволило до сих пор нащупать такие пути переустройства всей сферы управления ЖКХ, которые смогли бы создать эффективного собственника и, прежде всего, в многоквартирном доме. Это является главной проблемой в создании эффективной системы управления во всей системе ЖКХ. Эффективный собственник – это тот, кто может нести бремя собственника. Отсутствие эффективного собственника в многоквартирном доме не позволяет находить эффективные инструменты для привлечения инвестиций с целью модернизации многоквартирного дома. Граждане, являющиеся собственниками общего имущества, не заинтересованы инвестировать свои деньги в развитие системы управления собственным домом, его инженерными системами и собирать средства на капитальный ремонт и модернизацию дома. Создавая институт собственников за счёт приватизации квартир жилого сектора, принадлежавшего ранее государству, реформаторам и в голову не приходило, что бремя собственника не все смогут нести из тех, кто эти квартиры приватизировал. Отсюда проблема неплатежей за полученные коммунальные ресурсы и нежелание собственников нести бремя по управлению собственным имуществом. Граждане, проживающие в домах, имеющих небольшое количество квартир, не заинтересованы объединяться для создания эффективной системы управления своими домами с целью рационального использования средств, собираемых для эксплуатации и модернизации общего имущества многоквартирного дома. Большинство жителей не испытывают особого желания взваливать на свои плечи груз управленческих и хозяйственных проблем. Причины такого положения называются разные. Разобщенность людей в доме, вследствие различного уровня их интересов и отсутствия стимулов у граждан организовываться в коллектив, что является необходимым условием для создания ТСЖ. Проблемы, связанные с проживанием в одном доме семей различного социального, финансового, культурного уровней — состоятельные люди не хотят платить за, нерадивых соседей, не желающих своевременно вносить плату за оказанные услуги, или просто пьяниц и опустившихся граждан. Наличие в доме неприватизированных квартир, за которые должны нести расходы члены ТСЖ, проживающие в этом доме, т.е. соседи. Вероятнее всего проблемы гораздо глубже, чем можно предположить. Реформаторы не сумели учесть объективных тенденций в экономике отечественного ЖКХ. Не учитываются исторические традиции, сложившиеся в Российской Федерации в недалеком прошлом. Быстро получается, когда опираются на свои традиции, а когда проповедуется только чужой опыт – здесь, кто кого обманет. Собственно, это в наших реформах системы ЖКХ, мы и наблюдаем. Просматривается желание подражать всему, что происходит у богатых соседей без учёта реального состояния дел в нашем жилищном хозяйстве. Исходить же, вероятно, следует из того, что центральным звеном всей системы ЖКХ является многоквартирный жилой дом, предоставляющий гражданам услуги проживания и являющийся заказчиком коммунальных услуг, поэтому у этого дома должен быть собственник. Это может быть юридическое или физическое лицо, не какое-то там собрание собственников или ТСЖ, это может быть закрытое акционерное общество или Иванов Иван Иванович. Следует подчеркнуть, что основным и единственным поставщиком жилищных услуг является дом в целом, а не отдельно взятая квартира, т.к. квартира может существовать только в составе дома, и качество проживания в этой квартире зависит от возможностей всего дома в целом.
Человек, когда приобретает квартиру, прежде всего, считает деньги, и на эти деньги ищет квартиру в доме, который ему подходит местом расположения, качеством услуг, предоставляемых дому подрядчиками. Граждане обращают внимание, в каком состоянии находится интерьер в подъездах и на лестницах, не течёт ли крыша в доме, в каком состоянии стены и т.д. Все эти составляющие в какой-то степени влияют на стоимость квартиры. То есть каждый человек хочет поселиться в доме, где есть хороший хозяин. А вот найти исполнителя на роль хорошего хозяина – это не простая задача. Она связана, прежде всего, не с человеческим фактором, а с возможностями, которые предоставляет закон для исполнения этой роли.
Государство и, в том числе, законодатель сегодня сделали очень мало для этого, если не сказать большего. Принятые законы, в том числе и жилищный кодекс, создали хорошие условия для того, чтобы увеличить возможности представителей различных государственных и не государственных предприятий взимать с председателей ТСЖ и ЖСК неконтролируемую ренту за подписи при подготовке дома к зиме, за различные согласования и подключения и т.д. и т.п. Можно предположить, что сегодня председатель ТСЖ или ЖСК, по решению общего собрания, исполняет роль хозяина почти в каждом доме, а вот может ли он исполнять роль эффективного собственника – здесь вопрос? Каждый нормативный акт, который издаётся исполнительной и законодательной ветвями власти возлагает на плечи председателя, всё больше и больше обязанностей и ответственности. Для того, чтобы до тонкостей разобраться во всех хитросплетениях правовых норм, необходимо иметь собственную юридическую службу. Органы местного самоуправления, сегодня, в нашем городе не стремятся взять на себя роль координатора по взаимодействию с ТСЖ и ЖСК, хотя бы в области оказания правовой помощи председателям ТСЖ и активистам, работающим фактически на общественных началах. Председатели ТСЖ и их активисты вынуждены брать на себя решение десятков вопросов местного самоуправления в доме и на территории, прилегающей к дому. Участковые инспекторы и сотрудники милиции, работающие на территории, не спешат на помощь председателям ТСЖ и ЖСК, которым очень часто приходится брать на себя и «полицейские» функции. В завершение следует отметить и тот факт, что председатели ЖСК и ТСЖ не наделяются законодательством правами для реализации тех обязанностей, которые на них возлагаются.
Первоисточник: Артемьев В.В. Кто хозяин в дома // Справочник: ЖКХ – mix. 2010. №1(9). С.24-25.
В статье доцент, к.т.н. В.В. Артемьева излагается точка зрения на проблему, сформировавшаяся за 20 лет работы в качестве председателя ЖСК-ТСЖ, 12 лет работы в качестве депутата муниципального совета МО «Дачное», член совета некоммерческого партнёрства «Городское объединение домовладельцев».